2014年的时候，香港铜锣湾拍出了一间天价“铺王”。

就在铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大楼地下，一间13平方米的N号铺以1.8亿港元易手、每平米合人民币1177万元，直接让房主赚了1.31亿港元，创下了全港最贵的“铺王”记录。

作为世界上最繁华的街道之一，铜锣湾绝对称得上是游人如织，卖价不低、租金也是天价。

2013年，铜锣湾就揽下了全球租金最贵零售商铺的宝座，平均下来一平米的年租金要20多万人民币，风头之盛甚至盖过了纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大街。

租金稳定、转手便利、升值可期，所以很多香港炒家更喜欢炒商铺。像这间前面说到的铺王，原主人在2010年买入时花了4868万港币，捂了4年升值了将近3倍，确实很夸张。

不过从今年开始，这些过去无往不利的商铺炒家就开始抓瞎了。

受疫情、封关等各种因素的影响，访港游客少了99%，近乎绝迹、核心区商铺空置率屡创新高，业内人士预测，到今年年底，全港将有1/4的零售商铺关门结业——买卖都干不下去，租金就更收不上来了。

以铜锣湾为例，2015年高峰时期的每平方英尺租金一度高达2094港元，但截至今年第三季度已下挫至893港元，累积跌幅近60%。

没了稳定上涨的租金回报，早年高价购入的商铺也成了烫手山芋。前段时间，旺角通菜街142至146号启运大厦地下就有一间商铺被房主以3300万的价格打折出手。

2018年买下来的时候，这间铺子还值4520万港币，两年时间亏了1220万，再加上税收及代理佣金等费用，实际亏损或达1682万港元，确实很让人唏嘘。

罗马不是一天建成的，香港的繁荣与衰落自然也不在一朝一夕之间。

早在上世纪30年代，远离硝烟的香港就承接了不少大陆南下避难的人才和资金。虽然在太平洋战争爆发后被日军占领，但短短几年的陷落并未给当地造成毁灭性的破坏。

等到内战爆发，香港的“桥梁”作用就更加明显了。不光国统区的富商从这跑、就连解放区的军用物资也从这里过，现在大家耳熟能详的华润就是干这个的。

有人有钱又有码头，香港的进出口生意空前得火爆：1947年，香港贸易总值27.7亿港元，比战前最高年份1931年增长了116%，1949年更是突破了50亿港元。

于是在建国之后，这个有着特殊意义的“窗口”被保留了下来，继续扮演着“中间商”角色。

说起来，正是在历史的进程中赌对了三次国运，这才有了香港经济的一日千里。（戳链接阅读）

目前在中国内地对外最大贸易地区中，排名第一的是美国，总比占19%；第二便是香港，中国内地对香港贸易总比占14%；

大把大把的热钱自此经过，航运贸易、金融地产等行业因此拔地而起，也让一众香港巨富跟着赚的盆满钵满，这其中又以四大家族为最——郭得胜、李兆基、李嘉诚和郑裕彤。

不过相比其他雄才大略的民族企业家，港产富商们显然更精通地产游戏。在积累了巨额财富后，他们逐步控制了香港的物流、金融、电力、码头、电信等所有具备垄断特性的产业，基本都是“坐地收租”的路子。

根基太深，以至于连特首董先生都难以撼动他们把持下的地产市场——八万五计划搁浅，数码港和硅港也没搞成、张汝京被迫远遁，三次豪赌攒下的先发优势又在三次转向中被无情的挥霍掉了。

错失了经济转型的宝贵机遇，香港只能在“李家城”的阴影下继续摸索。

在供不应求的土地和地产商的推波助澜下，地皮是越卖越贵了。

从1980年开始，香港的房价总体上是一路上涨的。尽管在亚洲金融风暴中遭受重创，但在内地的强支撑下，没几年就重新找到了上涨动力。

自2003年的低点到2018年这15年的时间里，房价累计涨幅达到了650%，榨尽了香港家庭的血汗。这甚至被写进了现任特首的施政报告里：“不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。”

一平米的房价随随便便就超过普通人几年的工资，哪还有余钱潇洒呢？好在自由港的名头尚在，香港依然可以靠繁荣的零售和旅游业过得很舒服。

到了2003年，内地赴港自由行逐步开通。

借着入世后腾飞的经济增速，手头宽裕起来的老百姓们开始踏上香港宣泄被压抑了许久的购物欲望：时装、电器、手表、唱片甚至报刊杂志，随便挑一样都是没见过的新鲜玩意，连买带玩兼旅游，内地游客的购买力是空前旺盛。

自1997年回归以来，香港旅游行业经历了20年飞跃式发展，内地赴港人次从1997年的236万攀升至2016年的4277万，增长超过17倍，仅仅在自由行开通后的9年时间里，内地游客合计给香港创造了近6300亿港币的消费额，对零售业和旅游业的支撑不可谓不突出——

不仅看中内地消费潜力的国际大牌纷纷顶着高昂的租金入驻，甚至很多旺铺在租约还没到期，房东身边就会有一票跃跃欲试的商家排队轮候，一铺难求，铜锣湾的街面上可就没空过一天！

不过如织的游人在为香港经济发展做贡献的同时，也遭惹了不少怨恨的目光。

早在2015年就有很多人或明或暗的表示：来港内地游客实在是太多了，已经对市民日常生活造成压力，不赞成增加开发“自由行”的城市数目——言外之意就是能不来就别来了。

也正是从那个时候起，内地赴港游客的人数开始见顶了。

● 一方面，是日韩、东南亚及欧美路线的竞争，近在咫尺的香港多多少少去得有点腻歪了，加之汇率也比较坚挺，出国也算是不错的选择；

●  另一方面，越来越差的体验也给香港减分不少，这跟部分当地人的“努力”是分不开的：既要担心大陆孕妇赴港生产，又要严防奶粉被抢空，没事还要翘班去商业街骂人，忙得可谓是不亦乐乎。

经历了14年到19年不断的社会治安和公共卫生事件，尤其是近一年内历时颇久的风波之后，出于各种目的赴港的人数骤减：

在2019年7月，内地赴港游客增速由正转负，8月游客数跌落至278.29万人次，创下了自2012年9月以来的单月最低。

等到了2020年，疫情导致的封关更让本就脆弱的旅游业蒙上了冰霜。赴港游客几乎归零，别说在房东压榨下喘不过气的小摊主，连那些财大气粗的国际大牌都撑不住了：

●  今年2月，奢侈品牌Prada提前4个月关闭其在铜锣湾罗素街的旗舰店；

●  今年6月，曾高调入驻的美国内衣品牌维秘也宣布结业、正式撤出香港；

●  今年8月，天梭表弃租罗素街与利园山道交界铺位后、瑞士品牌欧米茄也从罗素街撤退。

一片肃杀之下，珠宝、名表、奢侈品、甚至服装品牌和时尚快消等领域几乎全军覆没，零售、酒店、旅游、饮食、运输业等更是了受创最重的重灾区。

整个8月份，全港8月零售业总销货价值临时估计为256亿港元，同比下跌13.1%，而这样的下跌已经持续了整整19个月……

2018年的国庆，内地去香港的人有150万，2019年，这个数字直接腰斩了，只剩67万，到了今年，差不多就是归零了：国庆前四天，内地赴港的游客人数分别是——93、154、186、225，合计658人……

没有了观光客，光靠被地产商压榨干净的香港人，显然撑不起铜锣湾藐视众生的房租。

随着各行各业陷入萎靡，香港不仅失业率连创新高，可统计的破产案例也是络绎不绝：仅在今年5月，香港申请破产的企业和个人达到了2079宗，这也创下了17年来的单月最高纪录。

未来如何抉择，这已经一件刻不容缓的事情了。

上世纪七八十年代，香港凭借着开放的营商环境、与内地接壤的便利，很快成了亚洲四小龙之一，甚至脱胎换骨成了不可取代的国际金融中心、算是吃足了全球化的红利。

不过动辄百万港币的月租也成了压在商户身上的抽血机，居民和游客们则成了源源不断的造血机器，滋养里这座城市里的富豪。

可如今面对日益高涨的逆全球化大潮，香港先是被威胁取消独立关税地位、紧接着又被威胁踢出SWIFT银行结算系统，直接从桥梁变成了对垒的前沿…….

过去的滋润日子一去不复返、游人如织的盛况也难再现，可选的方向已经十分有限了。